2019年下半年第一天，郑州中原区、高新区共计成交4宗地块，分别是永威西郡、高新区牛砦安置房。
7.1郑州土拍！中原/高新区楼市房价要有新动静？（附区域楼盘点评）
2019-07-01
一、永威西郡地块，配建幼儿园
7月第一天，郑州土拍市场率先竞拍中原区泉州路西、文博大道北约83.68亩住宅地块，地块属于三环外城改地块，也是永威西郡项目后期用地。
地块隶属常西湖新区，整体容积率＜3.5，规划建设1所12班幼儿园，预计永威西郡后期对地块开发将以纯高层房源为主。
地块区域示意图
永威西郡位于中原路西四环交汇处向南500米路西，隶属常西湖新区，项目总占地1300余亩，总建面140万方，整体规划为集高端住宅、主题商业、大型公园。
交通：东侧临着西四环高架桥，四环快速路在2019年中旬左右通车，向南、北方向约1公里时陇海快速路、中原路，出行便捷。地块的北侧是在建的地铁6号线，临近泉州路站，预计2020年底通车。
配套：永威西郡目前一期在2019年下半旬陆续交房，届时社区配套的商铺，会迅速完善，满足日常的生活需求。此外，项目南侧是金马凯旋家居CBD，西四环东侧是郑州植物园、奥体中心等。
永威西郡区位分布图
1、此次出让的地块，较为方正、与几条主道路距离适宜，居住体验都较高。目前片区处在开发状态，缺乏集中型商业，项目规划的教育资源能够满足当前的需求。
2、随着全国民族运动会日益临近，常西湖新区基建、商业配套工程会迅速成熟，对区域的价值有推动作用。
3、随着常西湖片区的项目的住宅、商业陆续入市、交房、完善，片区的教育、生活、居住方面会得到提升改善。
二、常西湖新区楼市，房价有动静？
永威西郡项目一期已全部售罄，二期涵盖8栋高层，1所幼儿园，1所社区用房，目前在售高层房源均价约14500元/平。
此外，常西湖新区目前在售的项目包括：碧桂园西湖、融信奥体世纪、汇泉西悦城、华瑞紫韵城、汇泉景悦城、融侨中晟悦城、世茂璀璨熙湖等。此外，恒大（刁沟棚户区改造），金科贾鲁小镇，名门（储备项目），裕华（铁炉城改），康桥储备项目等，将会在未来一年陆续入市。
届时，常西湖区域楼市将日渐激烈，随着供应量的增加，对于买房人来说，可以有了更多选择。房价会受到区域市场供求情况会发生波动。
碧桂园西湖在上周开盘，推出高层8号楼，共计165套房源，去化120套左右。此次开盘的价位是亮点，单价14000-15500元。
开盘价位达到受众预期，推出房源依旧是采用全屋装修，如若除去装修单价1500元，那么毛坯房源的单价在13000元左右，这与常西湖片区的融信奥体世纪、华瑞紫韵城、永威西郡对比，能够掰掰手腕，买房人有着较大诱惑力。
汇泉西悦城在6月末，推出特价房做让利，引得一批买房人深夜去项目下单入手。除了达到心理预期的价位，但凡有项目占据西流湖、南水北调生态绿化带、地铁站点、三环-四环线附近等环境、地铁、交通区位优势，正是眼下西区刚需、刚改群体所想要的。
楼盘点评
常西湖新区陇海快速路旁，四大中心西南方向，在售的是洋房和高层在售。整体容积率仅约3.1。是中原新区的低密度百万方大盘，综合来说项目周边的医疗和商业规划配套是非常完善的。
楼盘点评
项目位于中原区西四环与陇海快速路交汇处东南角，北边临近陇海高架，周边有郑州植物园、奥体中心，属于常西湖的边缘地块，距离最近的是地铁14号线星空路站，交通比较便利。
楼盘点评
项目位于中原区陇海路以北、西三环以西，东侧为西三环，南侧为陇海高架，出行方便的同时，交通拥堵、噪音污染在所难免，西侧是南水北调运河，环境较好。
三、高新区安置房，位置让人羡慕
同天，高新区出让了3宗住宅地块，均是牛寨村安置房用地。虽然地块属于安置房，且不能进入到市场上销售，但从地块位置、区域楼市现状来看，仍然值得关注。
高新区3宗安置房地块位置图
高新区牛砦安置房3个地块，属于高新双湖科技城片区，占据的位置却让片区其他开发商项目、买房人羡慕不已。南侧是科学大道，东、西两侧是西四环快速路、郑州绕城高速，科学大道上规划有地铁8号线二期工程。此外，项目北侧便是天健湖公园，目前已经投入使用，居住环境良好。
双湖科技城处于高新老城区及荥阳之间，类似于2年前的滨河CLD，两者的发展类似，CLD通过中建的一级开发，以及在土地市场的几次三连拍，房价在过去一两年时间得到印证，双湖也是片区背后的中建以及土拍的暴走的模式。
高新双湖科技城区域规划图
1、从规划来看，这里的住宅容积率指标很优质，基本在1.5-3.0，全部净地出让。住宅的地块比较的少，少也意味着物以稀为贵，会造成争抢，目前CLD，处于一个价格高点的位置，而双湖则刚起步。
2、片区规划引进的教育、商业、产业力度较大，从上述的片区主要项目和配套规划图上可以看到些许答案。双湖科技城是与CLD类似，是一个品质刚需、偏改善的区域，有换房需求可以进行关注。
3、目前片区在售、待售新房楼盘：万科城湖心岛、中海万锦熙岸、华润悦景湾、正商湖西学府、美的翰悦府、以及待入市的金辉优步学府。片区在售高层均价约12500元/平（带装修），洋房均价约14000-15000元/平。
4、随着片区下半年、以及2020年新地块的出让、新项目的入市，加上地铁9号线规划暂无具体计划，使得片区短期内供应量较高，楼市竞争同样激烈，房价会在短期内上行压力较大。